「購入した時より家族が増えたので、もっと広いところに住み替えたいと思っています」
「夫の転勤で引っ越すことになり、もう戻る予定もないので家を売却したいです」
「土地を相続したのですが、もう遠方に住んでいるので売却します」
「歳を取って移動が大変になってきたので、今の家を売って、そのお金で便利な場所にマンションを購入したいです」
これは過去に実際に当社に相談された方のお話です。
幅広い年齢の方が、様々な事情によって不動産を売却していることが分かると思います。
売却の際は、不動産に関する基本的な知識は持っておくべきです。知識が無いことによって、必要以上に苦労をしたり、相場より安く売ることになってしまったり、税金を多く払いすぎてしまったり、と悲しい結末を迎えてしまうことになりかねないからです。
そこで今回は、お持ちの不動産を売却する際に何をすれば良いのか、について順を追って詳しく説明していきます。
まずは全体像を掴んでみてください。
売却準備編
売却までどのくらいかかるの？
まずは全体のスケジュール感を把握しましょう。
不動産の立地や金額によって多少前後しますが、以下のようなイメージを持っておくと良いです。
・不動産についての情報収集、不動産業者による査定 ・・・ 当日～1週間
・媒介契約締結、募集活動 ・・・ 1～3ヶ月程度
・売買契約、売買代金受領、物件の引渡し ・・・ １～3ヶ月程度
あくまで目安として頂けると良いのですが、早ければ2ヶ月程度で売却まで完了できます。
では、次の項から具体的な手順を紹介していきます。
情報収集をして相場を知ろう
売却を決めたらすぐに不動産業者に相談するのも良いですが、できればまずはご自身で周辺の取引相場を確認することをお勧めします。
相場を調べる方法は、以下がおすすめです。
・国土交通省の土地総合情報システムで周辺の取引事例を確認する
・SUUMOやアットホーム で現在募集中の事例を検索する
このような方法でご自身の不動産の取引相場を把握し、不動産業者に相談する際には、こちらから売却希望額を伝えられるようにしておきましょう。
過去の書類を集めよう
売却に際しては、過去に購入した際の契約書類が必要となります。
ご自身の不動産の種別に応じて、以下の書類を集めるようにしましょう。
全てがない場合も売却は可能ですが、書類が多い方が高く売却できる可能性が上がります。出来る限り集めるようにしましょう。
| 共通 | 購入時契約書類 登記済権利書または登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 |
|---|---|
| 一戸建て 一棟アパート |
土地測量図・境界確認書 |
| 一戸建て | 建築確認済証および検査済証 建築設計図書・工事記録書等 |
| 区分マンション | マンションの管理規約 使用細則などマンションの維持費等の書類 |
不動産業者に査定を頼もう
不動産業者は、不動産流通機構などから現在の募集案件や過去の取引事例を豊富に集めることができます。これは宅建業免許をもつ不動産業者だけがアクセスできる情報です。
こうした豊富な情報を元に、ご自身の不動産がいくらで売れそうか査定してもらうことができます。査定はもちろん、不動産の取引においては買い手が見つかって取引が成立するまでは、一切費用は発生しませんのでご安心ください。
当社では、売買・賃貸・管理と不動産にまつわる全てを事業とし、自社でも多数の不動産を保有しております。その知見を元に、単なる査定にとどまらず、売らずに他の方法で活用していく提案もさせて頂きます。
また諸条件はありますが、募集期間の固定費（固定資産税等）は売主様に代わって、当社にてご負担させて頂くなど、出来る限り売主様のリスクを軽減させて頂きます。
ぜひ一度、以下より当社へご相談頂ければ幸いです。
不動産業者に売却を依頼しよう
査定結果に納得しましたら、その査定結果を出した不動産業者へ売却の依頼をしましょう。
依頼の方法は大きく3種類あります。
(1)専属専任媒介契約
不動産業者1社のみに売却を依頼する契約です。ご自身の親族や知人などに直接声掛けするなどして、直接買主を自分で見つけた場合でも契約を結んだ不動産業者に媒介を依頼する必要があります。
(2)専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、1社のみに売却を依頼する契約です。ただ専属専任媒介契約と違うのは、ご自身で買主を見つけた場合には、買主様と直接取引をすることができる点です。
(3)一般媒介契約
複数の不動産業者に売却を依頼することができる契約です。ご自身で買主を見つけた場合にも直接取引することが可能なので、制限が少ない売却方法です。
どの売却方法を選ぶかは、売主様次第になります。
それぞれについて、詳しくは以下をお読みください。
不動産売却の媒介契約は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」どれを選ぶべき？
売却価格はどうやって決めればいいの？
実際に売却をするにあたって、募集金額をいくらにするかはとても重要です。
ご自身で調べた周辺相場、不動産業者から提出された査定金額を参考に、
不動産業者と相談しながら金額を決定するのがベストです。
売却活動をしていくと値下げ交渉が入ることも多々ありますので、
数十万円～数百万円は下げられる幅をもった価格に設定すると良いでしょう。
あわせて、以下もどうぞ。
居住しながら仙台の自宅を売却したい。メリットとデメリットは？
売却編
ここまで来たらいよいよ募集開始です。
具体的な活動内容ですが、不動産業者は以下のようなことをします。
・不動産業者間の情報サイト（レインズ）で物件を募集する
→これにより、依頼した不動産業者以外にも宮城県全ての不動産業者が、あなたの不動産をお客様に紹介できるようになります。
・一般の方が見る不動産サイトで物件を募集する
→宮城県ですとアットホームやSUUMOが一般的です。
・購入の相談をされているお客様に紹介する
→エリア、金額など条件に合う物件をお探しのお客様がいれば優先的に紹介させて頂きます。
今はインターネットサイトを通じて家探しをしている方が非常に多いので、インターネット経由で問い合わせを受け、実際にご案内し、申込という流れが多いです。
そのため、インターネットを使った募集をしていない不動産業者・インターネットの知識が乏しい不動産業者への依頼は避けた方が良いでしょう。
まずやっておくべきことは？
募集を始めると、定期的に内覧する方が訪れます。
ちなみに、売主様が案内に立ち会う必要はございません。
売却する不動産が、土地なのか一戸建てなのかマンションなのかによって、すべきことは変わってきますが、清掃や除草くらいはしておくと良いかと思います。
一戸建てやマンションの場合は、募集前に専門のクリーニング業者に清掃を依頼するのもおすすめです。プロの手で綺麗にすることによって、売却金額が数十～百万円変わってくることがあるからです。
当社に売却をご依頼頂く場合は、当社にて定期的に敷地内の清掃や除草を行い、成約しやすい環境の整備をしていきますのでご安心ください。
申込が入ったらどうする？
内覧した方が物件を購入したいとなると、不動産業者から「買付証明書」が届きます。
買付証明書には、購入者氏名や購入希望額、購入条件などが書かれています。
購入希望額が募集額と同じなら良いですが、募集額よりも低く金額が記入されている場合は、その金額で売却するか否かを検討する必要があります。
また、購入条件が記入されているかどうかも注意が必要です。
売却にあたってこの条件が厳しいと判断した場合は、拒否する勇気も必要です。
契約を結ぼう
買付証明書を確認し、あなたが内容に了承した場合、買主との売買契約を結ぶことになります。契約書や重要事項説明書の内容はとても重要です。あなたの希望した内容が反映されているかなど、あなたの不利な内容になっていないか詳しく確認するようにしましょう。
契約書のチェックポイントについては以下の記事を参考にしてください。
不動産の売買契約書はどこを見る？項目ごとにチェックポイントを詳しく解説
また、不動産の売却には様々な費用がかかることも知っておきましょう。
一般的には売却価格の5%前後と言われておりますが、以下で詳しく確認しておきましょう。
| 仲介手数料 |
■200万円以下の場合 ■200万円を超え400万円以下の場合 ■400万円を超える場合 |
|
|---|---|---|
| 印紙税 | 1,000円～60,000円程度 | 売却金額によって幅がある |
| 抵当権抹消登記費用 |
5,000円程度 |
売却金額によって幅がある |
| 司法書士報酬 | 10,000円～20,000円程度 | 売却金額によって幅がある |
そのため、中古の一戸建てて住宅を2,500万円で売却した場合、おおよそ以下のようになります。
| 仲介手数料 | 891,000円 ※(25,000,000円×3%＋60,000円)×1.1 |
|---|---|
| 印紙税 | 10,000円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 5,000円 |
| 司法書士報酬 | 10,000円 |
以上、合計916,000円となります。
このように、2,500万円で売れてもそれがそのまま手元に残るわけではありませんので、注意が必要です。
代金の決済ってどうやるの？
売買代金の決済は、売買契約から1ヶ月以内に行うのが一般的です。
だいたい1～2時間程度で完了しますが、細々とやることが多いので事前準備をしておきましょう。
当日の決済の流れは以下のようなイメージです。
■決済の流れ
・司法書士による売主・買主の本人確認
・司法書士による必要書類を確認
・銀行から買主へローン融資実行
・固定資産税等の清算
・売主から買主へ領収書の発行
・売主・買主がそれぞれ仲介手数料の支払い
・売主・買主が司法書士へ報酬の支払い
決済の場所は、双方で相談にはなりますが、安全を期して銀行の個室で行うのが一般的です。
確定申告・税金の納付を忘れずに
売買代金が支払われても、まだ安心してはいけません。
取引で利益が出た場合には、所得税や住民税の納付が必要になるからです。
また、確定申告の方法も通常とはやや異なりますので、以下で詳しく確認してみてください。
不動産を売却したら税金はいくら？計算法や確定申告、特例まで詳しく解説。
以上が不動産売却の基本的な流れです。
大まかにでもご理解頂けていればうれしいです。
また、売却の相談については些細なことでも大丈夫です。
ぜひ当社まで、お気軽にご相談ください。
