不動産経営をしていると、入居者トラブルに悩まされてしまうことがあります。
トラブルを繰り返す入居者に合法的に退去してもらいたいとき、オーナー様はどのようなことを行わなければいけないのでしょうか。
具体的な手続きについて解説いたします。
トラブルの種類は様々
入居者の方と普通賃貸借契約を結んでいる場合、「正当な理由」がない限り、オーナー様から入居者を退去させることはできません。
「正当な理由」にあたる入居者のケースとして多いのは、以下の通りです。
・家賃を滞納している
・契約違反をしている（ペット不可なのに飼育している、単身物件で同棲している）
・室内にゴミを溜め悪臭を出している
・騒音を出している（楽器、大声）
当社の管理物件では、東証一部の保証会社による入居審査が必須となりますので、上記のようなトラブルは滅多にありません。
当社はこのような方法で入居審査を行っています。
しかし、周囲のオーナー様や管理会社の方にお話を伺うと、トラブルの多い入居者に悩んでいる方が多いようです。
オーナー様から賃貸借契約を解約するための流れ
オーナー様側から入居者との賃貸借契約を解約するためには、以下のような手続きを踏むこととなります。（管理会社がいる場合には管理会社が代行いたしますが、自主管理の場合にはオーナー様ご自身で行う必要がございます。）
・【1】電話や口頭により改善を求める
まずは、電話や対面によって状況の改善を求めます。この行為によって改善する方ならば問題ないのですが、一向に状況が改善しない場合には次のステップへと移ります。
・【2】内容証明郵便にて賃貸借契約解除通知書を送付する
内容証明郵便にて賃貸借契約解除通知書を送付します。
内容証明郵便とは、「いつ」「誰が」「誰宛に」「どういった内容の」文書を送ったのかについての証拠が残る郵便です。未払い賃金の督促、賃貸借契約の解除通知の場面で利用されるのが一般的です。法的な効力はないものの、入居者に対してオーナー側の強い態度を示す方法として有効です。
解除通知書の内容については、決まった型はありません。「正当な理由」「解約期日（原則、最短で半年後となります）」「オーナーの記名押印」が記載されていれば問題ありません。
・【3】契約解除に向けた手続きを行う
半年後に解約期限を定めたとしても、入居者は期日までに転居先を見つける必要があります。
入居者本人に自発的に動く様子がなければ、オーナー様側も協力する必要があります。連帯保証人や緊急連絡先の方に引き取りの相談をしたり、周辺の不動産会社に事情を話した上で転居先を探してもらったりとあらゆる手段を用いて解除期日までに転居先を見つけてもらうようにしましょう。
入居者が生活保護受給者の場合は、生活保護課に事情を伝えれば、入居者への指導、転居先の斡旋（NPO法人などの紹介）をしてくれます。
・【4】提訴、強制執行
解約通知書の期日を迎えても入居者が自主的に退去しない場合は、最終手段として訴訟提訴することとなります。明渡請求訴訟にて契約解除が認められた場合、オーナー様は強制退去をさせることができます。
スムーズに退去を進めるために
いかがでしたでしょうか。
日本においては、借地借家法にて借家人が保護される傾向が強く、例えトラブルを起こす入居者であっても強制的に退去させることはできません。
立ち退き対応を不慣れなオーナー様がご自身で対応しようとすると、かなりの労力と費用負担が掛かります。また、オーナー様の顔を覚えられることで、逆恨みを買って、更なるトラブルへと発展する可能性があります。
指定の期日通りにスムーズに退去してもらうためには、管理会社や専門業者の方々に依頼するのが得策です。依頼に多少費用がかかっても、オーナー様ご自身で行うより安く、簡単に済む場合がほとんどだと思います。
今回のようなケースに限らず、不動産の運営においてお困りごとを抱えていらっしゃるオーナー様は、ご自身で抱え込まず専門業者にご相談されることをお勧め致します。
当社でも仙台市内を中心に、アパート、マンション、一戸建てと様々な不動産を管理しております。トラブルが起こらない入居審査から、トラブルが起きた場合の対処まで一貫して精通しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
