不動産を売却する時に、仲介を依頼する不動産業者と結ぶ契約が「媒介契約」です。
１社とだけに契約すべきか、数社と契約すべきか。正直、どちらが良いのかよく分からないと思います。
今回はそれぞれの違いについて、詳しく説明していきます。
媒介契約の種類と違い
媒介契約には、全部で３種類あります。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。
どの契約を選ぶかは、売主様次第です。
上記３種類の契約には、大きく５つの違いがありますので、下の表で確認してみてください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社数 | １社 | １社 | 何社でもOK |
| 買主との直接取引 | できない ※1 | できる | できる |
| レインズへの登録 ※2 | 必須 | 必須 | 任意 |
| 進捗報告 | １週間に１回以上 | ２週間に１回以上 | なし |
| 契約期間 | ３ヶ月 | ３ヶ月 | なし |
※1・・・売主が自分で買主を見つけた（例：隣人に声をかけたら購入してくれることになった）としても買主と直接取引はできません。つまり、そのような場合でも、契約が成立したら不動産業者へ仲介手数料を支払う必要があります。
※2・・・レインズとは、不動産業者間の情報流通サイトです。ここへ登録するとあらゆる不動産業者が、あなたの不動産をお客様に紹介できるようになります。「不動産の売却をしていることを近所に知られたくない」などの場合には、レインズへの登録義務がない一般媒介契約にするのがおすすめです。
「専任媒介契約」がおすすめ
当社のお客様で最も多いのは、専任媒介契約です。
専属専任媒介契約でもあまり変わりはないのですが、お客様がご自身の知り合いや隣人の方に売却されることもありますので、その可能性を考えて専任媒介契約をおすすめするようにしています。
なぜ専任媒介契約をおすすめするかと言いますと、理由は次の通りです。
・不動産業者が販売に費用をかけられる
・窓口がひとつで売主様が楽である
不動産業者が販売に費用をかけられる
既にご説明した通り、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、売主様は１社としか契約できません。
一方、一般媒介契約の場合は、何社とでも契約を結ぶことができます。
一般媒介契約で色々な会社に販売してもらえば、買主が早く見つかる可能性が高くなる、と思うかもしれませんが、実際はそうでもありません。
その理由は、不動産業者が販売にかけられる費用が違うからです。
不動産取引は成果報酬のため、不動産業者は不動産が売れて初めて報酬（仲介手数料）を得ることができます。
自社経由で成約する可能性が高い専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、広告を出したり、チラシを制作したりと優先的に費用をかけて不動産の販売ができます。
そのため、一般媒介よりも専任媒介で依頼した方が、早く決まるケースが多いのです。
ちなみに当社では、専任媒介契約で売却を依頼して頂いた売主様には、上記の活動に加え、販売期間中の固定資産税を売主様にかわって負担（条件有）するなど、可能な限り売主様のリスクを軽減しながら売却活動を進めています。
窓口がひとつで売主様が楽である
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、売主様は不動産業者１社としか契約しないため、連絡の窓口も必然的にその１社になります。
これは、売主様にメリットが大きいです。
例えば、一般媒介契約で５社と契約した場合、こんなことがあります。
・色々な会社から内覧予約の連絡がくるので、売主様が内覧スケジュール調整をしなければならない。（申込が入った場合は、その後の内覧予定の業者へ、１件ずつその旨の連絡をしなければならない。）
・売却価格など売却条件を変更する際、売主様ご自身で５社に連絡を入れなければならない。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、契約先の担当営業マンがスケジュールを管理してくれますし、その方に１本電話を入れるだけで条件変更も簡単に完了します。
以上の理由から、忙しい方や面倒ごとが嫌な方にとっては、専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。
もしご自身で保有する不動産の売却を考えている場合は、下記よりお気軽にご相談ください。
人気エリアの不動産ならば一般媒介でもOK
ここまで専属専任媒介契約や専任媒介契約をおすすめしてきましたが、不動産が人気エリアにある場合は一般媒介契約でも良いと思います。
人気エリアの不動産は、購入希望者が多数存在するため、すぐに、かつ高値で売却することが可能です。売却期間も短いですし、不動産業者が特別に費用をかけずとも買主が見つかるケースがほとんどだからです。
契約すべきはどんな業者？
良い不動産業者の見分け方ですが、以下をチェックするのが良いでしょう。
・売主様の悩みや意見をよく聞いた上で売却条件の提案をしてくれるかどうか
・不動産のあるエリアに詳しいかどうか
・不動産のあるエリアの売買実績が豊富かどうか
上記が満たされていれば、その業者は良い業者の可能性が高いです。
あまり不動産の売却はなじみがないかもしれませんが、売主が連絡・相談がしやすい不動産業者が見つかれば、売却がうまくいく可能性も高くなります。
