売却する不動産の買い手が見つかったら、いよいよ契約へと移ります。
通常、不動産の契約は一生に何度も経験するものではないので、「契約書には何が書いてあるの？」「どんなところを注意するべきなの？」など疑問や不安でいっぱいでしょう。
今回は不動産の契約書におけるチェックポイントを解説していきます。
契約書の内容は、万が一契約後にトラブルが発生した際、ご自身の身を守る証拠書類となり得ます。
トラブルからご自身の身を守るためにも、その内容は非常に重要ですので、よく確認するようにしてください。
どんなことが書いてあるの？
契約書の内容は不動産業者の書式にもよりますが、一般的には以下のようなことについて明記されております。
・売買の目的物及び売買代金
・手付金
・境界の明示
・所有権移転と引渡しの時期
・物件状況の告知
・付帯設備の引渡し
・負担の消除
・印紙代の負担
・公租・公課の負担
・収益の帰属・負担金の分担
・引渡し前の滅失・損傷
・契約不適合を除く契約違反による解除
・反社会的勢力の排除
・融資利用の場合
・契約不適合責任
なんだか難しい単語がたくさん出てきますが、内容はそんなに難しいものではありません。以下で詳しく解説していきます。
■売買の目的物及び売買代金
取引対象の土地や建物の所在や面積、売買代金について表記されています。
■手付金
契約締結時に、買主が売主に対して支払うお金です。契約の成立を前提として、
売主にいったん預け、売買代金全額を支払う際に返還（相殺）してもらいます。
※買主の事情契約で解約する場合
手付金を放棄することで、契約を解除できます。
※売主の事情で契約解約する場合
預かっている手付金を買主に変換し、かつ手付金の同額を支払うことで契約を解除できます。
■境界の明示
隣地との境界が既に明確になっている場合は問題ないのですが、そうでない場合は明確にする必要があります。
この境界を明確にする行為を確定測量と言いますが、これを売主・買主どちらの責任で行うかなどを協議して決める必要があります。
■所有権移転と引渡しの時期
不動産の所有権を移転する日と土地の引き渡し時期が記載されています。
通常、所有権の移転と物件引き渡しは、売買代金の支払日に司法書士の先生に依頼し、行います。
■物件状況の告知
契約書とは別に「物件状況確認書」というものが添付されます。
物件概要確認書には、
・雨漏りやシロアリの有無
・腐食箇所
・給排水管の故障
・地盤の状況
・騒音、臭気の有無
・近隣との申し合わせ事項
など、買主が購入後に知らずに困ることが無いよう、詳しく情報がまとめられています。
■付帯設備の引渡し
契約書とは別に「付帯設備表」というものが添付されます。
給湯、水回り、空調、照明、収納、建具など物件に付帯している設備に不具合や故障が無いかについて詳しく記されています。
上記に記載している事項については、修補・損害賠償が求められないケースが多いので、契約前に状況についてしっかり把握しておくようにしましょう。
■負担の消除
抵当権や貸借権など、物件の所有権を阻害する権利については売主側で消除する必要があります。
一般的には、売買代金の決済、所有権移転登記の申請と同時に、負担の消除も行うという流れです。
手続き自体は司法書士の先生に一任できますので、ご安心ください。
■印紙代の負担
契約書に貼付する収入印紙の負担割合についてかかれています。
印紙税の支払いは、一般的に売主と買主で折半です。
ただし、契約内容にもよっても負担割合も変わる為、事前に不動産業者に確認しておきましょう。
■公租・公課の負担
公租・公課とは、国や地方公共団体に納める金銭と定義されています。
（固定資産税や都市計画税など）
この金銭の負担割合をどうするかについて表記されています。引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担するというのが一般的です。
■収益の帰属・負担金の分担
収益は、賃貸中の物件の賃料収入等をさします。負担金は、ガス、水道、電気料金等の負担金です。
いずれも、引渡し日を基準にし、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担するというのが一般的です。
■引渡し前の滅失・損傷
契約が成立した後に、売主、買主、どちらの責任にも問えない事象（災害など）が原因で、不動産が滅失、毀損してしまった場合の対応について表記されています。
このような状況になることは稀ですが、
・買主は売買代金の支払いを拒むことができる
・売主又は買主はこの契約を解除することができる
・契約解除された場合、売主は受領済みの金員を買主に返還する
と定めておくケースが多いです。
■契約不適合を除く契約違反による解除
2020年4月1日に施行された改正民法において、これまでの「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」が制定されました。
瑕疵担保責任と比べ大きく何が変わったかと言うと、買主から売主への請求権の範囲が大幅に広がりました。
疵担保責任では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合、買主は売主に対し損害賠償請求や契約解除を求めることができただけでした。
しかし契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」とき、買い主が売り主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることができるようになりました。
また、もし売主が請求通り作業を履行しない場合は代金減額請求も可能となり、さらに別途で損害賠償請求もできます。
（不適合内容が軽微であること以外の場合は、買い主が契約の契約解除も可能）
以上のように契約不適合責任では、契約の内容に合致しない場合の全てが請求対象となります。
そのため、契約不適合責任の通知期間がどのくらいの期間定められているか確認するようにしてください。
売主買主双方が個人の場合においては、契約不適合責任を特約により免除することも可能です。
（契約不適合責任の免責の契約では、原則的に売主は責任を負いません）
■反社会的勢力の排除
不動産取引において、買主又は売主が反社会勢力の関わりがあるなどの事実が発覚した場合、契約解除や違約金請求ができるといった内容の記載事項です。
■融資利用の場合
買主がローンを組んで物件の購入を行う場合に、万が一ローン審査に落ちてしまった場合、売買契約を無条件に解除される、という内容です。
もし不動産を購入される場合で、融資の審査おちても現金で購入できるのでない場合は、この内容を盛り込んでもらうようにしましょう。
■特約事項
上記の内容以外に売主と買主間で特殊な取り決めをする場合、特約事項として文言をいれることが可能です。
特約の内容と、通常の条項との内容に差異があった場合、特約が優先されることになりますのでご注意ください。
当社にご相談頂いた場合には、双方のご希望に合わせて柔軟に契約内容を作成させて頂きます。
不安や疑問等があれば、ご相談頂けますと幸いです。
