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不動産を売却したら税金はいくら?計算法や確定申告、特例まで詳しく解説。

不動産を売却した場合、売れたはいいものの
・一体いくら税金がかかるのか
・最終的に手元に残るお金はいくらなのか
分からないと不安ですよね。

知らないだけで大きく損をしてしまう特例や控除もあります。しっかりとここで理解しておきましょう。

不動産を売却した時、売れた金額に対して税金がかかると思っている方がいらっしゃいますが、実際はそうではありません。

売れた金額ではなく、正しくは利益に対してかかります。そのため、利益が出なかった場合には、税金は0円ということになります。

目次

 

利益のことを譲渡所得という

ご自身が所有している不動産を売却した場合、売却価格から購入価格を引き、残った利益を譲渡所得と呼びます。

譲渡所得が出た場合には、給与とは別な所得ですので、しっかりと確定申告を行い、税金を納付する必要があります。

 

譲渡所得の計算式

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

●譲渡所得
= 売却価格
– [購入価格 – 減価償却費 + 購入時の諸費用]
– 売却時の諸費用

※減価償却費の詳しい解説はこちら
※購入時諸費用:仲介手数料、測量費、解体費などかかったすべての費用
※売却時諸費用:仲介手数料、印紙税、立退料、解体費用などかかったすべての費用

こちらを計算し、譲渡所得がプラスとなるようでしたら、譲渡所得税が発生します。

 

保有期間によって所得税率が変わる

譲渡所得税率は、売却した不動産の保有期間によって異なります。

保有期間が、譲渡した年の1月1日の時点で
・5年を超える場合は「長期譲渡所得」
・5年以下の場合は「短期譲渡所得」
となり、以下のように課税されます。

  所得税 住民税 復興特別税 合計
長期譲渡所得 15.315% 5% 0.315% 20.315%
短期譲渡所得 30.63% 9% 0.63% 39.63%

 

ざっくり、5年超えの場合は20%、5年以内の場合は40%と覚えればよいと思います。
それにしても保有期間5年を境に、税率が約2倍変わってきますので要注意です。

 

購入価格が分からない場合の税金

購入価格が分からないというケースは少なくありません。例えば、先祖代々受け継がれてきた住宅を相続で取得し売却する場合などです。

こうした場合には、売却価額の5%を購入価格として計算することになります。
住宅が3,000万円で売れたのであれば150万円、2,000万円で売れたのであれば100万円が取得費ということです。

そうすると、利益が大きくなり過ぎて納税額が大幅に増えてしまいます。
そのため、税務署などに問い合わせ、売買契約書以外に購入価格を証明する方法がないか確認してみてください。

 

譲渡所得税率を下げられるかも!控除や特例一覧

売却した不動産の状況によっては、
控除や特例を使って税金を下げられる可能性があります。

以下も良く確認してみてください。

1.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム売却の場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。
つまり3,000万円以上の利益が出なかった場合は税金が0となります。多くの場合に活用できる控除です。※1

※1・・・3,000万円特別控除の適用を受けると、売却後に新しく住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用を受けることができません。マイホームの買い替えを行う場合などは、どちらを使うか比較が必要です。

 

2.所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

マイホーム売却の場合、保有期間が10年を超えていれば、「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けることができます。
これを使うと、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に関し、本来は20.315%のところ税率が14.21%となります(所得税10.21%、住民税4%)。

 

3.特定の居住用財産の買換えの特例

マイホームを売却し、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡所得税を繰り延べることができます。例えば、2,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い換えた場合、1,000万円の譲渡益が課税対象となります。

しかし特例の適用を受けた場合、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

 

4.被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却する場合、1.の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるられる可能性があります。
いくつかの要件を満たしている必要がありますが、空き家を売却する際は適用できるか確認してみると良いでしょう。

以上、不動産売却時の税金についてご紹介しました。
自分の場合はどの特例が適用されるのか分からない、などご自身での調査だけでは不安も多いと思います。

そんな場合は、一度当社へご相談ください。

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