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【初心者向け】仙台で不動産を賃貸に出す際の具体的な手順と注意点

「マイホームを買ったのに、夫の転勤で引越することに・・・」
「相続により家を取得したものの、遠方に住んでいる・・・」

上記のように所有している家に住むことができないケースがあります。
しかも、またその土地に戻ってくる可能性がわずかでもあることを考えると、売却するわけにもいかない。

そういった時は、自宅を賃貸に出すのが良いでしょう。

目次

賃貸準備編

家を賃貸に出すメリット・デメリット

家を賃貸に出すといっても、具体的にどんな手順を踏めばよいか分からないと思います。
まず初めにメリットとデメリットを整理していきましょう。

■メリット
・住宅ローンがある場合、賃料収入で住宅ローンの返済ができる
・入居者が物件の維持管理(清掃、除草など)をしてくれるためコストが少なく済む
・空き家にならないことで家が傷まない

■デメリット
・家賃未払いなど入居者トラブルが発生する可能性がある
・近隣トラブルなどが起こる可能性がある
・ご自身がまた住みたくなった時に住むことができない可能性がある

メリットもデメリットは、このようなイメージです。

「家賃が払ってくれれば誰でも良い」という考えで入居者を決めてしまうと、後々トラブルが発生する可能性が高いので、入居者の選定には注意が必要です。

当社の場合、管理物件には、当社と提携している東証一部上場の保証会社による審査に通過しなければ入居ができない仕組みを取っておりますので、入居審査が厳しくトラブルが極めて少ないです。

また万が一、家賃が払われなくても、保証会社が滞納した入居者の家賃を立て替えてくれますので、オーナー様には必ず家賃が入ります。

 

周辺の家賃相場を知ろう

家を賃貸に出すことを決めたら、すぐに不動産業者に相談するのも良いですが、できればまずご自身で周辺の取引相場を確認することをお勧めします。

周辺相場を調べる方法ですが、SUUMOアットホームで現在募集中の周辺事例を検索するのが最も簡単です。

エリアだけでなく、間取りや築年数、駅徒歩時間など、出来る限りご自身の家と近い条件を設定して、近隣の物件がいくらで募集されているのか確認しましょう。

 

金融機関に相談しよう

住宅ローンが残っている場合は、借入をしている金融機関に事情を説明して、賃貸に出すことを了承してもらいましょう。

住宅ローンというのは本来、ご自身の居住用物件を購入するためのローンですので、説明は必須です。ただ、転勤など致し方無い理由がある場合は、たいてい了承してもらえますので安心してください。

一方で、銀行に黙って勝手に家を賃貸に出してしまうと、後から判明した時に一括返済を求められることもあります。

くれぐれもご注意ください。

 

不動産業者に査定を頼もう

不動産業者は、不動産流通機構などから現在の募集案件や過去の取引事例を豊富に集めることができます。

これは宅建業免許をもつ不動産業者だけがアクセスできる情報です。
こうした豊富な情報を元に、ご自身の不動産がいくらで貸せそうか査定してもらいましょう。

査定はもちろんですが、不動産の取引においては借り手が見つかって取引が成立するまでは、一切費用は発生しませんので、ご安心ください。

当社では、売買・賃貸・管理と不動産にまつわる全てを事業とし、自社でも複数の不動産を保有しております。
その知見を元に、単なる査定だけでなく、賃貸以外の活用方法についても提案させて頂きます。

また諸条件はありますが、当社に専任にてお任せ頂ける場合は、募集期間の固定費(固定資産税等)を売主様に代わって、当社がご負担させて頂きます。
そのため、当社に募集をお任せ頂くことで支出を軽減させることができます。

ぜひ一度、以下より当社へご相談頂ければ幸いです。

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賃貸実践編

不動産業者に募集を依頼しよう

査定結果に納得したら、実際に印象の良かった不動産業者へ賃貸募集の依頼をしましょう。
家賃や敷金、礼金の金額だけでなく、契約内容についても詳しく話し合うようにしてください。

契約内容のチェックポイントについては、以下を読んでみてください。
【仙台】賃貸時「重要事項説明書」のチェックポイントや特約文例をご紹介

また、遠方にいる場合や多忙な場合など、ご自身での管理が難しい場合は、日々の業務を代行してくれる管理会社も見つける必要があります。

不動産業者ごとに管理の内容が変わりますので、それぞれの業者に内容を詳しく聞いて、どんな業務をしてもらえるのか確認するようにしてください。

当社の管理内容は、こちらです。

当社に管理をお任せ頂いた場合、オーナー様は特に何もしなくても大丈夫です。当社にて責任をもって、全ての業務を代行させて頂きます。

 

申込が入ったらどうする?

募集家賃が適正であれば、募集をして少しすると内覧の申込が入ります。もし内覧して気に入って頂ければ、申込書が届きます。

申込書には入居者の氏名、年齢だけでなく勤務先や年収などまで細かく書かれているのが一般的です。

当社の場合は、提携している保証会社を使って入居者の方を詳細に審査し、家賃を継続的に支払う能力があるかを判断させて頂きます。
そのため、当社の管理物件では、家賃不払いや騒音など、入居トラブルはほとんどありません。

 

賃貸借契約を結ぼう

保証会社の審査を通過し、オーナー様にも了承頂けましたら、いよいよ契約となります。

契約書・重要事項説明書の作成など、契約にまつわる面倒な業務は、全て当社が代行します。そのため、オーナー様は契約内容を確認し、署名・押印するだけで大丈夫です。

書類は全て郵送でやり取りしますので、契約時に同席する必要もございません。契約が終わったら、鍵の引渡し・入居と続きますが、こちらも当社で全てを代行致しますので、ご安心ください。

ここまで終われば、あとは入居中にオーナー様がすることはほとんどありません。
退去があった場合は立会など必要となりますが、当社に管理を任せて頂ければその手間もかかりません。
トラブルなし!退去立会から再募集までの詳しい手順を解説

また、転勤などで一時的に賃貸に出すけれども、また戻ってくる可能性があるという場合は定期借家契約で賃貸するのが良いでしょう。
オーナーから中途解約できる「定期借家契約」メリット、デメリット、更新など解説

以上、自宅を賃貸に出す場合の流れを解説しました。
分からないことなどあれば、お気軽にご相談ください。

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