保有しているアパートやご自宅を賃貸に出す場合、契約時にオーナー様と入居者様で重要事項説明書に記名・捺印します。
重要事項説明書には、難しい文章が並んでいますので、あまり読む気にならないかもしれません。
しかし、中身を確認せずにサインをすると後々トラブルに発展したり、多額の費用が発生したりしかねません。
重要事項説明って？
「重要事項説明書」とは、賃貸物件の状況や契約条件の取り決めといった
賃貸契約の重要事項が書いてある書類です。
契約時には、重要事項説明書の内容を、宅地建物取引士から借主へ説明することが、法律で義務付けられています。
重要事項説明書の内容は法律的表現も多く、意味が難しい箇所もありますが、後々のトラブル防止のためにも、分からないことがあれば、納得いくまで確認するようにしてください。
オーナー様も初めての取引する場合などは不動産業者から事前に雛形をもらい、時間をかけてゆっくり内容を確認するのが良いと思います。
何が書いてあるの？
重要事項説明書の中には、大きく以下のことが細かく書かれています。
（不動産業者によって書式が異なるため多少の違いはあります）
・不動産の表示（住所、部屋番号、構造、築年数、間取りなど）
・貸主の情報
・法令に基づく制限
・水道、電気、ガス等の整備状況
・初期費用と家賃の額及びその支払方法
・契約解除に関する定め
・違約金に関する事項
・アスベストの使用調査の有無
・耐震診断の有無
・建物状況調査の有無
・契約期間と更新に関する事項
・建物の設備の状況（電気のアンペア数、給湯設備、エアコン、インターネットなど）
・管理の委託先
・敷金等の精算に関する事項
・特約
上記のうちのほとんどは、不動産業者が調べて記載するものですので、間違いがないかどうかのチェックくらいで大丈夫です。
ただし、「違約金に関する事項」と「特約」に関しては、オーナー様から不動産業者へ提案することも可能です。
短期違約金を定める
通常の賃貸借契約は2年契約が一般的です。
しかし、その期間を待たずして退去が起きることがあります。
頻繁に退去が起こると、オーナー様としては、空室期間も長くなりますし、入居者募集や修繕に通常以上の費用がかかります。
そうなると、収支が大きく悪化してしまいますので、短期での解約には、違約金を設定するのが通常です。
当社の重要事項説明書には、「1年未満で契約を解約された入居者の方からは、賃料及び管理費の1ヶ月分を違約金としてお支払い頂く」旨を記載しています。
そうすることで、短期解約があってもオーナー様の収支が悪化することなく心に余裕も持って再募集をすることができます。
また、募集の際に「1ヶ月家賃無料（フリーレント）」の条件で入居者を募る場合、上記の違約金に加え、「2年未満で契約を解約された入居者の方からは、フリーレントと同額分を違約金としてお支払い頂く」旨を定めます。
これもオーナー様の収支を悪化させないための特約です。
特約でリスクを軽減する
物件によって、必要に応じた特約を定めることで、契約期間内や退去時のトラブルを防ぐことが可能です。
当社ではオーナー様の意向をお聞きしながら、ケースバイケースで賃貸の特約を作成いたします。
記載することの多い特約は、以下の内容です。
・退去時の清掃費について
| 「ハウスクリーニング●●円(税別)、エアコンクリーニング●●円（税別）」など金額まで明示することで、 退去時に入居者の方に最低限負担してほしい部分を定めることができます。 |
ちなみに、その他の退去費用については、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、オーナー様と入居者様の負担割合を分けて請求させて頂く形をとっています。
・凍結による修繕費について
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仙台の冬は寒いので、ブレーカーを落として1週間以上外出してしまうと、水道やトイレ、給湯器などが凍結して壊れてしまうことがあります。 ブレーカーを落とさずに生活してもらうようお願いするとともに、壊れてしまった場合の負担費用について説明することで、入居者の方も気を付けて生活してくれます。 |
・撤去、交換、損害賠償について
| 入居者の方には“現況”で借り受けて頂くことを約束して頂いています。 そのため、内覧時に室内をよくご確認頂くようにお願いし、入居後に撤去や交換などトラブルがないようにしています。 |
上記は一部です。
当社では、新築から築古まで様々なタイプの物件を管理しておりますので、物件のタイプにあわせた特約例文を多数用意しております。
オーナー様のリスクを最大限に軽減し、安心して賃貸経営ができるよう様々な提案をさせて頂きます。
ぜひお気軽にご相談ください。
