家やアパートを賃貸に出す時、人によっては、ある時期が来たら入居者の方に退去してもらいたい、という要望があるでしょう。
例えば、
・転勤で一時的に家を離れるだけといったケース
・築古アパートで建て替えが迫っているケース
などです。
しかし、通常の普通賃貸借契約を入居者と交わした場合、正当理由がないとオーナー様側から契約を解除することができません。
そういった時に有効なのが、定期借家契約です。
■定期借家契約って？
定期借家契約とは、平成12年3月1日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が施行されて始まった制度です。
それ以降、普通借家制度と定期借家制度どちらで契約するかを、オーナー様が選択できるようになりました。
通常の普通借家契約の場合、契約更新時に更新を希望すれば、借主は契約を更新できます。
つまり、オーナー様とっては正当理由がない限り、契約更新を拒否することができません。
一方、定期借家契約の場合、契約期間が終了した段階で賃貸物件の契約は終了となります。
再契約をするかしないかについては、オーナー様側で自由に決めてよく、正当理由は必要ありません。
その他、主な違いは以下の通りです。
| 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約方法 | 公正証書等の書面による | 書面でも口頭でも可能 |
| 更新 | 無 | 有 |
| 1年未満の契約の効力 | 有 | 無 ※期間の定めのない賃貸借契約とみなされる |
| オーナー からの 中途解約 |
(1) (2) |
中途解約に関する特約があれば、その内容に従う |
■デメリットも認識しよう
ここまで読むと、全ての契約を定期借家契約にした方が、都合がよいのではないか？と思うかもしれません。
定期借家契約ならば、ルールを守れない入居者や滞納が多い入居者と再契約しなくて良いし、自分の望むタイミングで物件を明け渡してもらえるからです。
しかし、定期借家契約にはデメリットもあります。
中でも大きな点は、入居者を見つけるのが難しいということでしょう。
例えば、1年間の定期借家契約を結んだ場合、入居者の方は1年後に原則退去し、他の物件に引っ越さなければなりません。
そうなると、また仲介手数料や引越代といった費用が、１年後に再度掛かるわけです。（1Kの場合でも、20万円以上はかかる物件が多いです）
1年や2年といった期間限定で住める家を探している入居者は稀です。
そのため、よほどの人気エリアでない限り、通常よりも、敷金、礼金、家賃等を減額して入居者を募集することになるでしょう。
冒頭のような特別な理由（転勤で一時的に家を離れるだけのケースや、築古アパートで取り壊しが迫っているケースなど）が無い限りは、普通借家契約で賃貸する方がオーナー様側のメリットは大きいと言えます。
