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2020.12.18 賃貸

オーナーから中途解約できる「定期借家契約」メリット、デメリット、更新など解説

家やアパートを賃貸に出す時、人によっては、ある時期が来たら入居者の方に退去してもらいたい、という要望があるでしょう。

例えば、
・転勤で一時的に家を離れるだけといったケース
・築古アパートで建て替えが迫っているケース
などです。

しかし、通常の普通賃貸借契約を入居者と交わした場合、正当理由がないとオーナー様側から契約を解除することができません。

そういった時に有効なのが、定期借家契約です。

目次

■定期借家契約って?

定期借家契約とは、平成12年3月1日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が施行されて始まった制度です。

それ以降、普通借家制度と定期借家制度どちらで契約するかを、オーナー様が選択できるようになりました。

通常の普通借家契約の場合、契約更新時に更新を希望すれば、借主は契約を更新できます。

つまり、オーナー様とっては正当理由がない限り、契約更新を拒否することができません。

一方、定期借家契約の場合、契約期間が終了した段階で賃貸物件の契約は終了となります。

再契約をするかしないかについては、オーナー様側で自由に決めてよく、正当理由は必要ありません。

その他、主な違いは以下の通りです。

  定期借家契約 普通借家契約
契約方法 公正証書等の書面による 書面でも口頭でも可能
更新
1年未満の契約の効力
※期間の定めのない賃貸借契約とみなされる
オーナー
からの
中途解約

(1)
床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、
生活の本拠として使用することが困難となった入居者からは、
特約がなくても法律により、中途解約ができる

(2)
上記(1)以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う

中途解約に関する特約があれば、その内容に従う

 

■デメリットも認識しよう

ここまで読むと、全ての契約を定期借家契約にした方が、都合がよいのではないか?と思うかもしれません。

定期借家契約ならば、ルールを守れない入居者や滞納が多い入居者と再契約しなくて良いし、自分の望むタイミングで物件を明け渡してもらえるからです。

しかし、定期借家契約にはデメリットもあります。
中でも大きな点は、入居者を見つけるのが難しいということでしょう。

例えば、1年間の定期借家契約を結んだ場合、入居者の方は1年後に原則退去し、他の物件に引っ越さなければなりません。

そうなると、また仲介手数料や引越代といった費用が、1年後に再度掛かるわけです。(1Kの場合でも、20万円以上はかかる物件が多いです)

1年や2年といった期間限定で住める家を探している入居者は稀です。

そのため、よほどの人気エリアでない限り、通常よりも、敷金、礼金、家賃等を減額して入居者を募集することになるでしょう。

冒頭のような特別な理由(転勤で一時的に家を離れるだけのケースや、築古アパートで取り壊しが迫っているケースなど)が無い限りは、普通借家契約で賃貸する方がオーナー様側のメリットは大きいと言えます。

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