交通量が多い道路に面した大きな土地の利用方法について、オーナー様からご相談頂く機会があります。交通量が多い道路と言うと、片側２車線以上というイメージです。
大きな土地であってもあまり賃貸需要の見込めないエリアであれば、アパートやマンション、コインパーキングといった選択肢はなくなります。建築費をかけても賃料の入らない負の資産となってしまう可能性があるからです。
上記のような土地であれば「企業様に貸す」という選択肢があります。企業というと、コンビニやチェーンの飲食店、携帯ショップ、スーパー、銀行、ガソリンスタンドなどです。
企業様ごとに条件は違いますが、200坪程度の面積があれば検討してくれる企業があります。
どうやって進めていくのか
アパートやマンションであればインターネットに掲載をして広く募集するのが一般的ですが、企業様に貸す場合は逆です。HP等に掲載されている各企業の出店条件を集め、土地の条件に合うめぼしい企業に水面下で紹介していくのが好ましいです。
なぜ水面下で紹介するかというと、大きな企業様であるほど決議に一定の時間を要するため、ゆっくりと交渉できた方が良いからです。また、そもそも表に出ている物件は検討しないという企業様もあります。
ご紹介した後は数週間～1ヶ月程度で具体的な回答が来ることが多いです。内容としては、お断りの回答がくるか、具体的な賃料や賃貸形態などが提示されその条件が可能ならば賃貸したいと回答がくるかです。
お断りならばまた他の企業をあたることになります。条件が提示されたならば、オーナー様と当社でリスクとリターンを考慮し、具体的に賃貸借について検討していきます。
どういった賃貸形態となるのか
更地を企業様にお貸しする場合の賃貸形態についてですが、多いのは2パターンです。以下で簡単に説明させて頂きます。
■定期建物賃貸借契約（建貸契約）
これはオーナー様が企業様（賃借人）の希望する仕様の建物を建築して、土地と建物を賃貸する建物賃貸借の一形態です。
チェーン店舗（飲食店やコンビニなど）のように統一された仕様で複数以上展開されている店舗との契約で利用されることが多いです。
契約期間に定めはありませんので、当事者間で定めることが可能です。
■事業用定期借地契約
オーナー様は企業様に期間を定めて土地を賃貸し、その土地上に企業様が建物を建築するという契約形態です。
契約期間は10年以上50年未満の間で決めます。契約期間満了時には、借主様は建物を解体して更地の状態で土地を返還することになります。
いかがでしたでしょうか。
賃貸需要のないと思われる土地であっても、企業様の出店需要については可能性があります。またその場合、住居に比べ賃料が高く、利回りも高くなることが少なくありません。
そのため、賃貸需要のあるエリアであっても企業様の需要があるならば、まずはこちらから検討されることをお勧めいたします。
しかし、良い面ばかりではありません。賃借人が大きな企業様であれば問題ありませんが、比較的小さな企業様である場合、景気の悪化によって倒産のリスクも出てきます。当社の案件ではありませんが、賃貸期間中に飲食店の建物が残ったままの状態で倒産してしまい、壊すこともできずに何年もそのままになっているという物件も多々あります。
そうなると、オーナー様には賃料が１円も入らないばかりか、ご自身の費用（数百～数千万円）で建物を壊さなければ、再募集すらできないという状況になってしまいます。
そのため、頂ける賃料だけでなくその企業様の規模や安全性なども考慮し、総合的に判断するのが無難です。契約内容（中途解約の違約金や修繕費用の負担区分など）も細かく定めておかないと、後々トラブルに発展するリスクが大きくなりますので、過去に経験のある不動産業者と共に進めるのが良いでしょう。
当社では、過去に定期建物賃貸借契約、事業用借地契約どちらの形態でも契約した実績が多数ありますので、ご安心ください。更地の活用についてお悩みのオーナー様は一度当社までご相談ください。
